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小产权房一波三折 背后是一场利润与风险的较量
华夏经纬网   2007-12-17 08:42:11   
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    近期,小产权房问题经历了一波三折。

    首先是国务院会议指出:城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

    接着有媒体报道:国土资源部称符合规划的小产权房可转为合法。

    紧接着,国土资源部重申:我国城镇居民不得
到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”。

    在城市房价飞涨的今天,越来越多的人把目光投向了小产权房。城市房价的一半甚至更低,是小产权房的诱人之处,而利润的另一面,巨大的风险则让很多人望而生畏。

    即便如此,还是有人不断在问:“购买小产权房真的不合法吗?将来是否会合法?”

    2007年11月23日,专家们相聚中国人民大学法学院,热议并解剖“小产权房”现象。

  “小产权房”概念

    崔大祺(北京市旗鉴律师事务所主任):小产权房实际上是一个媒体炒作的概念而不是法律概念,如果上升到法律上来讲,小产权房是不合法的,得不到法律应有的保护。现实生活中购买小产权房的风险相当大,目前我国法院判决了几起小产权房的案件,判决结果认定当事人双方买卖关系无效。值得注意的是,在我国法院审理各类民事案件过程中有一个内部掌握的原则:法律关系为了维护其稳定性,既成的法律关系和合同轻易不判无效。所以我建议大家不要买小产权房。

    王策(建设部住宅与房地产业司):非法小产权房产生的原因,从表面看,是一些人违背法律,不管是开发商、村集体还是买房的城市人,大家都是明知故犯。而背后的原因,一是涉及法律规范等理论问题,二是政府相关部门在管理过程中缺位。更深层的问题恐怕是利益的驱动:村集体拿土地来作房产开发,可以获得数额可观的出让金,村民能得到好处,获得分红,开发商自然也能获得高额利润。对于农民而言,除了土地和房屋的保障之外,缺少其他保障,又没有城市生存技能,所以愿意让他人在自己的土地上建小产权房。

  小产权,大问题

    周珂(中国人民大学法学院教授、博士生导师):小产权房是个大问题,因为对于大多数人来说,房子是其财产性收入中最重要的组成部分,自然极其关注其权利的大小、是否稳定和法律能否保障。从利益结构分析,小产权房的利益主体包括:城市居民、农村集体经济组织、村民、政府、发展商等。利益内容包括居住生存利益、不动产财产利益、宅基地利益、农村社会保障利益、房地产商业利益、国家建设用地利益等。要解决这些问题和问题带来的冲突,我建议参照国际私法,借鉴民法。首先要考虑的是国家安全和社会安定;其次是土地不动产生存性利益;第三是土地不动产社会事业公益;第四是土地不动产资本性私益,市场下的经营;第五土地不动产资本性公益;第六土地不动产保有性公益,就是土地储备等问题;最后是土地不动产保有性私益。除了上述七个层次以外,还要考虑利益关联性程度。

    李富成(国务院法制办政府法制研究中心):政府在小产权房里是利益相关方,小产权房的发展导致政府可能会失去一些利益。这个分析是有道理的,但是我们是不是也要考虑一点,既然小产权房的发展会让政府失去利益,那么政府为什么不尽快的把它合法化,得到应该得到的利益?为什么不尽快的走出这一步,背后有什么样的考虑?

    王策:政府是怎样的态度?非法小产权房是否让政府的钱袋子瘪了?其实,政府征用农民土地不全是转让给开发商进行商业建设,其中大部门土地是用来建设公路等基础设施,或建工厂给当地发展经济创造效益。但随着房地产业的发展,政府征地所需的补偿金越来越高,对于非法小产权房,政府可能会依照法律的强硬手段进行管理。

  小产权房民法解析

    王轶(中国人民大学法学院教授、博士生导师):小产权房的问题,从民法的角度讲,主要是涉及到集体作为土地的所有权人是否对自己享有所有权的特定财产(土地)拥有充分的处分权能的问题。

    先从解释论的角度进行分析,物权法第一百五十三条:宅基地权利转让适用相关法律和国家的有关规定。从土地管理法第四十三条第一款的规定可以看出,无论是单位和个人在土地上进行建设,除在集体土地上建乡办企业、公益设施等三个特例外,都要求在国有土地上进行。因此,似乎可以得出这样的结论:集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权进入土地交易的一级市场自由流转,的确欠缺比较扎实的法律根据。

    但这一结论也存在两个困难:一是根据物权法第四十二条第一款的规定,为了公共利益的需要,可以征收集体土地。2004年土地法修改的时,也有同样的设计。如果是纯粹出于商品房开发目的,是否属于为了公共利益的需要?否则,以后在城市里进行商品房开发的土地从何而来?一方面不符合征收条件,一方面集体土地的建设用地使用权、宅基地使用权不能进入市场自由流转,土地的来源可能会枯竭。二是尽管在解释论上得出了上述结论,但物权法第三十条规定,所有人对自己的动产不动产依法占有、使用、处分、收益。如何找一个足够充分且正当的理由,对集体的处分权能进行限制?

    从立法论的角度讲,关于小产权房的讨论早在物权法进行起草过程中就已经开始了。有学者认为可以进入一级市场进行流转,因为物权法第三条第三款规定国家实行社会主义市场经济,保障一切主体的市场地位和权利;第四条规定国家、集体、私人的物权受法律保护,任何人不能侵犯。反对者的主要理由是可能影响社会稳定。

    在物权法起草过程中,王利明教授领导我们组成的课题组曾经对这个问题进行过调研:长期不允许集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场自由流转,受损害最大的是集体组织的成员———农民的利益。我们建议物权法适度允许让宅基地使用权进入土地的一级市场进行流转。

  建议与展望

    周珂:在我看来,宅基地小产权房可以用合同法来处理。对小产权房如果法律不禁止,应当率先开征物业税。关于物业税学者有不同的看法,说在美国物业税类似于我国的土地使用权出让金,是两条线,因此在中国两条线征税不合适。我认为可以让中国房地产业逐渐把土地出让金向不动产税过渡。

    王轶:我认为最终一定要让集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权进入土地交易的一级市场自由流转。因为中国要真正的实现城乡一体化,有一个根本标志:农民在中国不再是一个确定的身份而是职业的选择。在进行户口登记时不分城市居民和农村居民,这不能从根本上解决问题。只有让土地承包经营权,都能够作为市场的要素,进入土地交易的市场自由流转,才能够实现这样的目标。这需要很多的配套设施,比如物业税可不可以从小产权房上开始征收,就是一个比较好的建议。我不太同意,就完全以农村的社会保障体制不完备为理由,来反对让这些进入一级市场流转。可能获得的收益,提取一定的比例,作为完善农村体制的资金,比政府拨款来推动农村的社会保障体制来得更快一些。就像中国推行的市场体制改革,不是我们完善各种保障体制之后开始改革,而是通过改革促进体制的完备。从这一点来讲,我从立法的角度,希望小产权房的买卖有朝一日能够光明正大地成为一个合法有效的交易。

来源:法制日报

转自新华网

 

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