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房贷新政细则"误伤"?自住需求二次置业者不好过
华夏经纬网   2008-01-04 09:14:41   
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    在房地产市场上沸沸扬扬的“第二套房贷”政策,就在年前又有了新细则,中国人民银行、银监会明确规定,各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策,对于已有房贷记录的购房者,即使还清贷款,再次购房时也按照第二套房贷的政策执行,这条新细则出台之后,是否能够抑制市场上的炒房行为?

  在位于北京东三环附近的金地国际花园,记者见到了一位王先生,他告诉记者,自己从4年前就开始在北京投资房产,通过银行贷款,他手中最多的时候曾一度持有十几套房屋,通过不停的倒手,获利十分丰厚。

  就在王先生准备将手中的资金投资更多房产的时候,央行和银监会下发了第二套房贷提高首付并提升利率的规定,紧接着,12月5日,房贷新政的补充细则出台,明确规定:以借款人家庭,包括借款人、配偶及未成年子女,为单位认定房贷次数;对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,即使将贷款还清,再次贷款购房仍然认定为第二套房。

  购房成本的增加,让王先生这样的投资者望而止步,从银行继续贷款投资房产的话,首付款和月供势必会增加,而回报却十分有限。

  投资者最关心的就是回报,房贷细则出台后,回报少获利难,让许多像王先生这样的投资客放弃了再次投入购房的想法,而王先生的投资同行们的日子也并不好过。

  投入的增加让王先生考虑再三,原先将房屋转手买卖的方式已经很难获取利润,现在他只能把房子全部出租用来偿还月供。

  央行和银监会不仅提高了第二套房贷的首付比例,也提高了贷款利率,再加上今年以来,央行已经连续六次加息,如果这样算下来,给贷款买房者带来新的利息负担,就不是一个小数目,像刚才王先生这种职业炒房人,更是被房贷新政戳到了痛处,那么,这项贷款新政策对整个房地产投资又会产生多大影响?

  在房产投资者中,有多少是通过贷款买房的?北京中原地产三级市场部副总经理宫萍给出了这样一个答案:一般的情况下,80%到90%的人士都会选择利用贷款来做他的投资收益,来回报他的投资收益。

  宫女士告诉记者,在进行房产投资之前,每个人都会算这样一笔帐:就是他的付出和每个月的月供再加上利率,比如他贷款这么多年,他每一年投资回报是多少,基本上如果达不到5到8这样的一个投资回报收益的话,那这个投资可能他就要放弃。

  而二套房贷细则出台之后,意味着投资者不光要多支出首付,也要多支出利息。根据中原地产的统计数据显示,投资者的减少,也让他们少了不少生意。据宫萍介绍,从门店,中原门店的成交量监测来看是属于下降,大概下降不到10%这样一个数据。

  不仅如此,在第二套房贷细则明确规定下,首次贷款的优惠政策对于一个需要贷款购房的家庭来说,只能享用一次,即使将贷款还清,再次贷款购房仍然会认定为第二套房,因此目前房地产市场的观望气氛十分浓厚。

  中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者,由于客户对于政策不了解,由于银行在实际对家庭认定每个银行也要出专门的政策,所以,在新的政策出来之前,客户的观望和银行的等待造成了目前市场交易量的下降。目前的从北京来看,整体的影响大概是在20%左右交易量下降,那在其他有些城市更明显,比如像深圳交易量下跌了大概超过70%。”

  房贷新政策抬高了购房贷款的门槛,尤其资金实力较弱的小投资者,难以承受由此带来的利息负担,很多都放弃了进一步购房的打算,随着房产交易迅速降温,那些中小型房产中介公司首先感受到了市场寒流,像一度拥有50多家门店的北京信一天房产中介公司,最近就传出了多家门店关门的消息。

  在信一天位于双井桥的一家门店,记者看到,虽然门外依旧悬挂着“信一天”的招牌,可门店里却已经是人去楼空,记者随后致电信一天门店,得到了公司关门了的答复。

  那为什么会出现这样的局面?中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者,受不断收紧的房贷新政影响,小中介公司出现这样的情况十分普遍,由于小公司的交易量低,而且市场在发生变化的时候,客户通常会优先考虑选大的公司,造成成交受到影响,生存就面临问题。

  买房的人少了,影响的不仅仅是房地产中介机构,开发商们更是直接地感受到了这种冲击,朝青板块是北京城内地段较好的地区,记者走访了几个楼盘的售楼处,虽然周末应该是看房人比较集中的时候,但售楼大厅内都十分冷清,有的甚至空无一人,开发商国美第一城总经理陈云峰先生告诉记者,前段时间的销售盛况已变成开发商们的美好回忆,同时,随之而来的是巨大的销售压力。

  为了吸引购房者继续买房,开发商们也动足了脑筋,开发商打折是普遍的,每个楼盘几乎都在打折。购房者的减少也让开发商们不敢再贸然提高房价。

  采访中,记者也了解到,此次受到冲击的主要是一些中低端楼盘,据中原地产统计,以北京为例,中低端楼盘的销售量大概下降了30%到40%,而对于高档楼盘来说,在它们身上显然感受不到这样的影响。

  山水文园副总经理郑宏新是山水文园项目开发商,其项目目前每平米单价在3万元钱左右,户型面积在110平米到500平米之间,虽然这一楼盘的购买者也有很多是贷款购房,但由于这些购房者经济实力较强,比起中低价位的开发商们,郑先生并没有感觉到明显的销售压力。

  房贷新政策,目标显然直指房产市场上的个人投资者,因为买第二套住房的,很多不是为了出租就是为了倒手赚差价,但是,在购买第二套住房的队伍里,也有不少是想住宽敞一点的老百姓,可他们的经济实力又比不上那些投资者,对这部分老百姓来说,第二套房贷政策出台会带来什么变化?记者也采访到了北京的两位购房者。

  葛女士是南京人,两年前和丈夫来到北京,今年6月份,两人终于下定决心在东四环附近贷款买了一套期房,由于手头资金有限,住房使用面积大概只有 60多平,两人计划着攒够了钱两三年内再换个大点的房子,但新出台的二套房贷细则一下子打乱了他们的计划,由于新细则规定以借款人家庭为单位认定是否为第二套房贷;对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,即使将贷款还清,再次贷款购房会仍然认定为第二套房,对于葛女士想接父母七口人共同生活的想法没了信心。

高先生在工作之后他买过一套面积40多平米的小户型,为了结婚,他又看好了一套90多平米的住宅,可是现在按照二套房贷以家庭为单位执行的新规定,高先生名下已有一套房,婚后无论是自己还是女方购房都算第二套住房,高先生告诉记者,他之前按照第一套房的首付比例攒够了钱,可是现在算上第二套房需要多付的首付、再加上1.1倍的贷款利率,高先生的钱不够用了。

  房贷新政细则出台后,像葛女士、高先生这样烦恼的人并不在少数,房价的不断攀升,再加上二套房贷可能带来购房成本的增加,买到一套称心如意的房,似乎成了部分人一个奢侈的梦想,以北京楼市为例,住宅开发项目主要集中在四五环左右,而根据最新统计数据显示,目前四五环的房价已经全面超过了 15000元/平方米,多数区域的价格已经上涨了一倍左右,房贷新政是否会误伤一些真正有自住需求的二次置业者?

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇:“你要鼓励自住性住房,抑制投资或者投机性购房,在实践中有个难界定的问题,或者说界定起来非常难。”

  央行和银监会明确了以户为单位来实施第二套房贷政策,这个办法对中低收入家庭的影响要远远大于高收入家庭,尤其对节衣缩食买房的工薪阶层,想搬个大点的房子,可能更要费些力气,那么,面对新规定,银行现在的日子又好不好过?记者也电话采访了几家银行。

  记者首先拨通了招商银行的业务咨询电话,招行方面明确告诉记者,已经开始执行以家庭为单位的二套房贷政策,但对于执行第二套房贷细则之后,部分购房人可能打消了向银行贷款的计划,对于贷款业务带来的影响,银行方面多多少少也透露着无奈。

  紧接着记者又致电了中国建设银行,对于第二套房贷政策的执行,建行方面同样给出了肯定的答复,但由于部分二次置业的贷款购房者,即使第一次贷款结清后,再次购房仍按第二套房贷政策执行,对于这部分贷款可能带来的客户流失,银行方面还在做着最后的努力。

  采访中,记者了解到,房贷新政细则出台后,投资者的退缩以及部分购房者可能的观望态度,都使得各大银行的房贷业务受到了一定的冲击,那央行和银监会为什么还会一再收紧房贷政策,使得这一银行盈利最高的贷款项目不断吃紧?中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇告诉记者,美国次级风波给全球金融市场敲响了风险的警钟,近年来,我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势,数据显示,工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房不良贷款由2005年末的 184.42亿上升到2006年末的192.41亿。

  郭田勇:“随着房价越来越上涨,那么这些金融机构他的房贷发放数量特别大,那么金融机构对房贷的风险这种担忧也是越来越大。”

  专家告诉记者,银行房地产按揭的风险主要有两个来源,第一是假按揭,第二是通过银行信贷资金来炒房的人,这部分人主要通过获取房价上涨的差价获利,如果预期未来房价发生逆转,出现集中性大规模抛售的话,有可能会使房地产市场爆发危机,甚至使银行出现严重的信贷危机,因此给银行带来巨大损失。

  郭田勇:“所以说这样的话,出台二套房政策以后,那么把这块需求得到一个有利抑制,那么从总体上来看我想能够降低银行的一个房贷风险。”

  而房贷新政细则出台后,如何保证在抑制过度投资和房价过快增长的同时,保护真正有自住需求的二次置业者?中国社科院金融市场研究室副主任尹中立认为,新细则之后还应有相应的新细则出台,国家可以对已有住房面积较小、固定人口较多的二次置业者提供优惠政策,同时对自住需求并不明显的二次投资者进行一定的限制。

  中国社科院金融市场研究室副主任尹中立:“希望通过有差别的金融政策来使得这种住房消费要付出更大的这种代价,而对于合理的这种一般的住房消费,政府采取一种保护的态度。”

  尹中立同时建议,可以制定相应的税收政策对房贷新政细则进一步细化,同时对新政细则进行合理的配套补充,以便在遏制投资,平抑房价的同时保护真正有自住需求的二次置业者,实现住房公平。

  尹中立:“比如大户型可能就会在税收政策方面就会有很大的差异,越是面积越大,可能税率越高,相对于一般老百姓的这种住房消费而言,可能在税收政策方面可能有更多的优惠。”

  半小时观察:房贷新政“伤”了谁

  一个女孩子打电话给他的男朋友商量推迟结婚时间,男朋友问她原因,她说:“我们先各贷款买一套房子,然后再结婚。要是我们先结婚了,就不能贷款买两套房子了。”

  不知道这故事是真是假,但自从出台了以家庭为单位执行第二套房贷政策的通知之后,类似的翻版故事每天都在上演。这是有住房需求的人的“对策”。

  但是对于那些炒房客来说,二套房贷政策一下子令他们束手无策,处境好一些的再也没法贷款炒房了;处境尴尬的则突然发现:他们手中的房子根本没办法出手,每月高昂的房贷压得他们喘不过气来。就像是证券市场上的风险教育一样,二手房贷和二套房贷政策也算是给那些炒房客上了一堂风险教育课。

  在需求持续旺盛的背景下,商品房是关系到民生的稀缺资源。无论是开发商、中介公司还是炒房客,炒作民生资源,注定要承受风险压力。而对于拥有自住需求的购房者来说,只要是让房价回归理性的政策,都是好政策,他们都会举双手赞成。(主编:周人杰,记者:刘星)

来源:央视-经济半小时

转自中新网

 

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