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泡沫房价面临大调整 内外挤压高房价还能撑多久?
华夏经纬网   2008-03-26 08:26:18   
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  过去几年房价泡沫越大的地区,现在越有可能面临大的调整,在今天召开的新浪乐居创新峰会上,经济学家樊纲这样表达对房地产市场的看法。

  事实上,从去年下半年开始,房地产市场调整的迹象已隐约显现。从国家一系列金融调控政策的出台,到开发商对房价拐点的争论,再到某些区域市场出现的降价现象,整个房地产市场的调整已经在不断推进。

  部分开发商深感调整压力

  4天前,SOHO中国董事长潘石屹在博客中称,房地产业在未来100天内将会出现大变动,很多房地产公司将会发生剧变。

  “目前国内、国际经济形势压力很大,尤其中国在高通胀的压力下,实施从紧的货币政策,所以我认为房地产企业的调整已经近在眼前。”潘石屹说。

  之所以出现这种情况,原因就在于房地产业资金紧张情况越来越严重。

  从去年9月底至今,央行出台了一系列政策收紧了对房地产的资金供应。今年两会结束次日,央行即按计划提高了存款准备金率,政策意图不言自明。

  那些已在海外上市的房地产企业也出现股票大跌的情况。本月20日,恒大集团IPO被证监会搁置,另外40余家房地产企业200亿美金额度的国外资本市场募集资金的时间表,也随之变得不可预测。国际资本市场与中国房地产之间的融资管道基本上被堵死。

  显然,房地产企业的资金募集,已经是国内、国外两头都受压。

  但在经济学家易宪容看来,资金紧张还不是开发商最难受的地方,最大的风险是购房需求的陡然下跌。“假如投资与炒作退出市场,那么国内的房地产市场一定会发生根本性变化。这就是当前中国房地产市场的大势。”

  易宪容认为,随着个人住房按揭贷款的门槛提高,购买住房的成本增加,房地产市场预期的改变,不仅房地产市场的投资者、炒作者会纷纷离场,而且消费者也会改变住房需求,而这种情况在北京出现。

  “北京市的房价早就已经进入下降通道,只是没有那么明显。”易宪容说,房价的深度调整来得没有那么快,需要时间。

  统计数据尚不支撑下跌论

  但是在统计数据上,目前还看不到房价下降的明显标志。

  国家发展和改革委员会与国家统计局3月18日联合发布的统计数据显示,2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%,环比上涨0.2%。新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市中,北京的涨幅更是达到了16.5%。

  中国房地产业协会昨天披露的《中国房地产市场研究报告》则认为,尽管去年在宏观调控下一些地区房价出现小幅下跌趋势,但这只是房地产市场的一次短期调整,2008年房地产市场走势将继续平稳。

  该研究报告称,从10个主要城市的供求分析来看,大部分城市的供应量较以往都有所加大,但仍无法满足需求。其中,上海、杭州、成都及重庆都存在很大的供应缺口,供需矛盾仍比较突出。北京、天津、深圳、广州等城市,由于政府加大了对住房的供应,供求矛盾今年将得到缓解。

  尽管对房地产市场面临的风险作出了判断,樊纲也认为中国的房地产仍然是一个大有潜力的、大有发展前途的市场。

  泡沫源于人们相信房价只涨不跌

  在房地产市场,始终有一种声音认为,相比其他国家我国的房价并不高,而且我国土地这么有限,未来一定会有更高的房价。

  在樊纲看来,这些话都在论证今后我们需要多少房子,但也许那是50年后人们的需求,那时候中国人均GDP可能是3万美元,现在人均还不到3000美元。“按照现在的收入,这么高的房价,这么大的一个泡沫市场,早晚要垮掉。”

  从收入和房价的关系上看,1999年之前,美国房地产的房价收入比基本上是平稳的。但2000年以后房价与收入之比陡然上升,市场形成了泡沫。而在欧洲很多国家,尽管房价可能上升,但收入的增长超过了房价上涨,房价与收入之比反而是在下降。比如德国,10年来收入的增长超过了房价的增长。

  “不管有多少个理由,有多少种手段分散泡沫,不管房价上涨被说得如何天花乱坠,到某一天它也会跌下来。”樊纲说。

  由于次级债的影响,美国甚至发生了烧房子事件。据樊纲称,目前美国房价总水平已经跌了20%,而且还可能继续往下走。

  在上世纪90年代,日本房价曾跌过70%,东京地区跌过60%。房价下跌的过程是清盘、倒闭、破产的过程。上世纪90年代末亚洲金融危机,香港的房价也跌了60%,泰国等东南亚国家至今还有烂尾楼。

  “当国内一些地区出现这样的现象:一部分企业挣钱太容易,人们排队给你塞钱的时候,这个市场一定是有问题的,一定是个不均衡的市场。”樊纲说,一定会出现调整。

  樊纲表示,现实社会不仅有房地产业这一个利益集团,还有其他利益集团,都有各自的诉求,都会对政府施加影响。

  “前几年泡沫鼓得大的,价格翻得多的,就会有比较深的调整;过去几年波动不大的地区,也许就不需要大的调整。”樊纲说。(李松涛)

来源:中青在线-中国青年报

转自中新网

 

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