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全国楼市"异动"调查:三分之二是政策原因
华夏经纬网   2008-04-07 08:36:16   
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    地产商的“异说”

SOHO中国有限公司董事长潘石屹:开发商否认资金出问题是掩耳盗铃

万通集团主席冯伦:开发商不但要装孙子更要真正当孙子

万科主席王石:我承认楼市拐点确实已经出现

    1.打折降价“这段是政策敏感期,低开高走保险一些,定高了容易把自己套住。”一楼盘项目销售负责人向记者表示,“我们现在给客户的是优惠,但不是降价,过了这阵,房子肯定还会涨。”

    2.“地王”拿地“发蔫”去年底,广州推出12宗地块,仅7家单位竞价,最终2块地流拍、5块地以底价成交。南京地价近期也如同“过山车”般急速下坠。

    3.开发商喊“缺钱”“今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”SOHO中国总裁潘石屹坦言,这些困境包括:公司负债情况是否危急;从紧货币政策将减少按揭贷款,如何应对其对需求量的影响等。

    新华社北京4月6日电(记者陈芳、邓华宁)2008年的楼市,可谓“乱花渐欲迷人眼”。继深圳、广州、上海等地部分楼盘的价格松动后,京城楼市近来也悄现“一次性付全款八折”“买房送大礼”等“打折风”。

    相较于以往疯涨且坚挺的房价,近期开发商的一些降价“打折”行为,以及楼市的一些异动现象,是否意味着房地产市场的调整已经开始?记者对此进行了调查。

    “打折风”渐起:“低开高走”促资金回笼

    这一轮楼市“打折风”中,万科无疑是“动作”最大的一个。

    从珠三角一路刮到长三角,万科的“打折”,使得本是局部的调整呈现了扩散态势。尽管北京万科有关人士一再表示“暂时没有降价计划”,但目前三个项目的优惠幅度却是近几年罕见的,仅万科中粮假日风景,一次性付款就可打九三折。消失许久的送车位、赠装修费等多样促销方式也开始粉墨登场。“富力又一城”2008年年初,就推出了“买房送5重大礼”的活动:免3%契税、免10年物业费等。珠江帝景博悦的房子“折”得也很有魄力,均价2万多元的房子,每平方米可直降5000多元。

    记者调查发现,实行打折或者赠送实物促销的,多数是一些大的上市公司项目或老项目的尾盘。

    “这段是政策敏感期,低开高走保险一些,定高了容易把自己套住。”一楼盘项目销售负责人向记者表示,“我们现在给客户的是优惠,但不是降价,过了这阵,房子肯定还会涨。”

    北京万科有关人士告诉记者,项目如何定价主要是依据市场情况,对于万科这样项目较多的龙头企业,资金流快进快出是一个重要原则。

    “链家地产”市场研发中心的调查显示,目前北京在售楼盘中约有七成多项目在打折销售,打折幅度一般为九五折至九九折之间。这表明,北京楼市开始进入高位调整期。

    与开发商的一些暗自降价行为相反,楼市成交量持续着低迷状况,市场观望气氛日益浓重。北京市房地产交易管理网数据显示,今年2月北京市二手房网上签约套数仅为1004套,相比1月份降幅超50%,创下自去年7月实行存量房网上签约以来的最低点。

    “连续多次加息,再加上对第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台,一定程度上改变了人们对于房市的预期,北京楼市会变得有些理性。”中国社会科学院倪鹏飞研究员如是评价。

    高价地频“流拍”:开发商正视疯狂拿地风险

    进入2008年,曾经一度疯狂拿地、频争“地王”的开发商们,面对土地供应,普遍显现出“发蔫”症状。

    1月8日,与两年前曾拍出26亿元“地王”的北京广渠路36号地仅一街之隔的广渠路15号地惨遭流标。规划总建筑面积66万平方米、被业内认为可能是新“地王”的朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地开标,因参加投标的开发商不足3家也在去年底以流标收场。

    “真是太意外了。”中原地产华北区域总经理李文杰在得知拍卖结果后连连摇头。在他看来,这些“绝版”地块地段好,周围的配套设施也已比较完善,“应该拍个好价钱”。

    土地市场连爆冷门的现象也在其他地方上演。去年底,广州推出12宗地块,仅7家单位竞价,最终2块地流拍、5块地以底价成交。南京地价近期也如同“过山车”般急速下坠,地处江宁区的一地块以底价成交,楼面地价每平方米2000元,而就在一个多月前,同板块的成交土地楼面地价为每平方米4446元,降幅超过50%。

    “随着政府打击开发商囤地的力度越来越大,开发商开始正视大量拿地的风险。加之面临信贷紧缩形势,开发商资金链紧张,无疑是这些地块流标的最大原因。”北京师范大学董藩教授指出,土地价格过高,会严重透支未来的房地产价格。

    与高价地“流拍”形成对比,是取得较多土地的企业对土地的有效利用不足。中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露,“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%,增幅比2006年同期回落26.4个百分点,占待开发土地面积比重仅40%。”

    国土资源部有关负责人向记者表示,国家近期加强对闲置土地加大监管,规定开发商不能分期获取土地证,防止开发商依靠少量土地“滚雪球囤地”,亦可防范金融风险。

    流动资金减少:开发商从未这样缺钱

    “今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”SOHO中国总裁潘石屹坦言,这些困境包括:公司负债情况是否危急;同类住宅开发商之间竞争如何解决;面对保障性住房,自己的产品定位如何找准市场需求;从紧货币政策将减少按揭贷款,如何应对其对需求量的影响等。

    记者在调查中了解到,目前银行信贷紧缩越来越明显,很多中小房地产公司已经不能获得银行授信,同时大公司的授信额度也被削减。

    “去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%,并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年是国家10年来首次执行货币从紧政策,房地产流动资金已经减少了50%,我做这行10多年了,从来没有这样缺钱。”京城一大型房企的总经理向记者诉说。

    一些开发商反映,房地产业以前贷款充足时,投入的资金会产生好几倍的乘数效应,一笔贷款可以转几个项目。而今,传统的银行贷款之路难以走通,而国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核,上市或增发融资也相当困难。

    “金融是房地产的‘血脉’,从紧的货币政策‘卡’住了房地产市场的‘咽喉’。”南京网尚房地产公司总经理胡光辉认为,土地价格的降低最终也将传导到一手房,因为地价下跌会大幅减少成本。

    破“以地生财”税收格局有望间接平抑房价

    “政府针对房地产的本轮调控,表现出国家让利于民的价值取向。”南京市房管局副局长郭宏定认为,许多城市房地产税收近年大幅增长,最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而从紧的货币政策,有利于扭转地方“以地生财”的税收格局,可以让开发商疯狂追逐土地价格的现象回归理性。

    记者在采访中了解到,依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力,而IPO融资后禁止买地的规定,意味着开发商只有加速开发已有项目,快速销售回笼资金,然后用所得的资本金再去拿地。这样“地王”现象可大大减少,有助于短期内增加楼市供应,进而起到抑制房价的作用。

    对于当前房地产市场出现的新动向,国务院发展研究中心的专家分析认为,原因是多方面的:一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息,抑制了部分超前消费和投资性购房需求;二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加,分流了部分购房需求;三是由于一些城市房价上涨过快,超过了购房者的承受能力。

    在楼市异常波动的过程中,政府的力量不能“缺席”。专家认为,政府“抓紧建立住房保障体系”的承诺实实在在,房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”,被保障人群的增多将减少商品房购买人群,改变消费者被“强迫”购买高价房的状况。而帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难,需要政府建立多渠道的投融资机制,逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式,有计划、有步骤地解决他们的住房问题。

    2008年国务院已明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划中。显然,房地产政策向住房保障倾斜,比争论房价“拐点”是否到来更有价值,人们更期待一个平稳理性的房地产市场的到来。

    ◇相关链接

    36个大中城市上月房价总体回落

    据新华社北京电国家发改委近日公布的数据显示,截至3月20日,3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。其中,二、三类地段普通商品房住宅以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、0.9%和3.1%;普通商品房住宅价格比上月小幅上涨0.5%。据“我爱我家”统计,今年第一季度北京二手房市场的整体交易均价为9704元/平方米,环比去年第四季度上涨了3.97%,同比去年涨幅将近20%。据统计,虽然去年年末席卷京城的拐点论依旧在市场中蔓延,但是年初中高端房源的集中抛售再度拉高了市场整体交易均价。

    主要原因是:一方面去年年底出现的拐点论对市场影响力度较大;另一方面市场2月份正处于春节假期,买卖双方交易意愿较低;最后,北京保障性住房的集中推出也让大量的购房者选择了观望的态度。

来源:东方早报

转自新华网

 

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