自央行加息以来，房地产市场出现了一定的波动，有人开始抛售二手房，有人忙于提前还贷，还有不少人由于担心房价继续上调而将买房计划提前，一些城市“追涨买房”的人甚至排起了长队。随着中国房地产市场不断升温，专家学者，业内人士关于房地产业现状和前景的争论也一浪高过一浪，而老百姓最关心的房价问题却始终扑朔迷离：未来房价是升是降？何时买房才不会吐血？……

中国房地产业现状

    改革开放以来，中国房地产业迅速发展，已经成为国民经济的支柱产业。去年，中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18．3％，直接拉动GDP增长1．3个百分点。今年也同样保持了一定的增长速度。专家预测，到2020年，中国城市化水平将提高到55％，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位还将逐渐突出。

    但是，在房地产业迅速发展的同时，房价也在以较快的速度不断上涨，2003年上半年，中国商品房价格平均上涨了9。2%。2003年第3季度，作为中国商品房风向标的北京商品房，价格又上涨了13%，创历年之最。远远脱离了老百姓收入水平。

    当2004年已经接近尾声之时，温度最高的上海房地产市场依然没有出现传说中的盘整，虽然房价涨幅带有一丝调控后的羞涩，但一路高升的趋势已不可逆转。不仅仅是上海，今年二季度兰州、沈阳、青岛、重庆、天津、南京、宁波、杭州8个城市房价涨幅同比超过10%。

   房价的一再攀升，使住房问题渐渐成为普通百姓难以承受之重，面对房地产市场的过热，政府不得不采取措施予以降温，今年10月29日，预期已久的加息终于降临，然而，加息似乎并没有取得预期中的效果，房价并没有回落，相反，在一些地方，甚至出现了出现不降反升的情况。

房价一路攀升的背后

    究竟是什么原因促使国内房地产市场高温不退呢？持续涨价是否是健康、正常的呢？对此存在两种截然对立的说法。      

“需求带动”论

    十一月十九日在北京举行的“中国房地产业权威高层论坛”上，业界专家给出答案是，近几年中国房地产商品价格逐年上涨，是由于“需求拉起”和“成本推动”两种因素共同作用的结果。

    “需求拉起”主要包括无房户购房居住的主动购房需求，拆迁引起的被动购房需求以及购房后出售获利的诱动购房需求。这三种需求加在一起，就容易造成增长过快。而“成本推动”则指目前的地价、建材成本上升，以及提高商品房和人居环境品质等，都导致了成本增加，从而拉动了房价。

　  有关人士指出，房地产的需求增长过快，有一半需求来自于拆迁带来的被动需求。这部分需求短时间内的集中释放，造成的供不应求的局面也推动了房价上涨。

    另外，不管是迫于无房而购房，还是出于获利心理而购房，这两种需求弹性较小，都不会因为利率的稍作调整而有大的变动。为获利而购房的人面对房价的升高更偏向于趁高价投机赚钱，买房的积极性自然更高。需求不断增长，成本却在提高，这些因素使房价上升具有了强大的内在动力，上升的势头当然不是说煞就能煞住的。

房地产“泡沫论”

    然而对于上文所提房价上涨的原因，有相当一部分人是不赞成的。这部分学者专家坚决认为我国的房地产业已经出现“泡沫”，房价上涨是泡沫在扩大，房地产商继续哄抬房价无异于饮鸩止渴。

    著名经济学家吴敬琏认为，尽管目前房地产供需两旺，但这并不能说明问题。目前的需求可能有的是虚的。因为房地产是资产商品，而非消费商品，在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。房价越涨，越有更多的人预期看涨而入市抢购。抢购又促使价格进一步上涨，价格上涨，又进一步增强看涨预期……

   在国内房地产市场的现存需求中，就有这样一批购买房屋用于出租或转手的房屋投资者。房价越涨，他们越会积极购买房屋以期获利。但在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。日本、中国香港都有这方面的先例。当初的香港，房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲地置房投资，最终的结果是，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……港人财富蒸发了2万2千亿，平均每个业主损失267万港币，负资产人数17万。

政府宏观调控初见成效

    尽管各界对于房地产业是否存在泡沫尚存争议，但不管出于何种原因，房价过渡上涨必然给国民经济带来隐患，使经济发展风险加大。对此，政府已经有所警觉并采取了一系列措施予以调控。目前看来，国家宏观调控也已收到成效，投机性购房得到有效控制：投资增幅回落并趋于稳定，1至6月控制在28%；土地供应快速增长势头得到遏制；房屋拆迁规模明显下降，上半年下降56%；商品房销售增长继续高于竣工增长，但增幅回落；商品房空置面积进一步减少。银行房地产开发贷款得到有效控制，信贷质量有所提高……

    有专家认为，房价与两个主要因素有关：一个是经济成长速度，一个是土地供应。如果这两者刚好是吻合的，房价就涨；如果经济成长快，但土地供应没有控制，价格也涨不起来。所以，政府就成了控制房价的重要因素。房价高了，赶快供应土地；房价低了，赶快紧缩土地供应，使楼市在宏观调控下符合市场价值规律有序发展。

    再分析目前的房价构成，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。如果政府改用逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。据某地产研究机构人士分析，如果地价和相关税费分70年交，占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，下降了(70-1)／70＝98。57%，表现在房价中，成本就下降了49。29%。考虑到其他因素，将其中的10%份额扣归开发上所有，也有39%左右的降低幅度。这也就是部分专家提出房价有三四成降幅的原因。

    由此可以看出，政府要想控制房价，无论从土地供应下手，还是税收方式改革，都可以取得显著的效果。而在房产泡沫初期通过调整利率就能打压房市，而且成本也比较低。这也许是此次政府采用利率手段调控房市的原因。

    然而目前看来，利率上调后房价攀高的走势并没有逆转，这是不是说政府加息对炽热的房地产业已经起不了作用了呢？

    其实，加息对房价的确具有一定的抑制作用，对房地产市场来说，加息是利空消息，提高利率，借贷成本增加会抑制居民购房的动力，动摇购房者对于房价未来预期的信心，使持币观望者增多，导致有效需求下降，房价下跌。但加息后房价走势小范围内的不确定却是正常的：一方面，由于此次加息利率增长幅度小，其实质影响并不大。另外，当前的供求关系失衡（供小于求）的改变需要时间，短期内的加息变化也需要在一定时期后显现。

    部分地区在加息后出现买房热主要因为一部分人害怕房价继续上升而提前买房，更有一部分买房投资者趁高价投机，这些在加息冲击下迅速增加的有效需求，必然促使房价上升。这正说明加息已造成人们对于房地产市场预期的变化。实际上，促使人们对于房地产市场信心的预期下降，才是此次加息对房地产市场最大的影响！其抑制房价走高速度和幅度的作用会逐步显现。

    显然，本次加息的目的并非直奔房价而去，而是旨在加强政府对于宏观调控的掌控能力，这不仅意味着宏观调控手段将逐步从行政手段转向市场化手段，同时也巩固了这一系列宏观调控的效果。加息政策的出台，无论是作为本轮中国加息周期的前奏，还是为巩固政策调控埋下伏笔，都将印证政府对于房地产市场理性回归的期望和调控到底的坚决态度，这才是加息背后更深层次的声音。（韩雪）

华夏经纬网专稿  2004年11月24日